La versatilidad de los activos inmobiliarios: la experiencia de Singapur

Título original:

The Versatility of the Real Estate Asset Class - the Singapore Experience

Contenido del libro:

El capítulo 1 analiza dos tipos de inversores heterogéneos (momentum y disposición) para formar un modelo de diferencias único, con el fin de interpretar la dinámica del precio de la vivienda. Tres parámetros son cruciales, a saber, la autocorrelación, la tasa de reversión a la media y el ajuste contemporáneo hacia el precio de equilibrio a largo plazo. La implicación clave es que el auge de 2006 del mercado privado de la vivienda de Singapur no ofrece una magnitud tan grande como la del aumento de precios en el auge y la recuperación de 1990 a largo plazo. El mercado de la vivienda privada de Singapur es de bajo riesgo y ofrece rendimientos estables debido a que prácticamente no hubo divergencias ni siquiera en la especulativa década de 1990. La mejor manera de invertir es considerar la estrategia de impulso y evitar el comportamiento de rebaño para la sostenibilidad de los beneficios. Para los responsables políticos, el mercado privado de la vivienda de Singapur está sobreamortiguado a largo plazo. El capítulo 2 adopta la teoría de juegos para estudiar el mercado oligopolístico de la promoción residencial privada; la determinación de los precios de venta de la promoción residencial en un mercado incierto y con información incompleta de los promotores competidores; la interacción dinámica entre los promotores; los desfases temporales entre la finalización del proyecto de promoción y el inicio del proyecto; y el lanzamiento de la promoción residencial a la venta antes de su finalización y las propias limitaciones de capacidad de la promoción residencial. Los promotores tienden a cooperar para obtener beneficios a largo plazo, lo que provoca una ralentización de las ventas.

Los beneficios relativamente altos, que se obtienen en los primeros periodos, permiten rebajar los precios de los demás y vender mucho más rápido. La ventaja del pionero en un nuevo mercado es evidente. A medida que aumenta la incertidumbre, los precios disminuyen al tiempo que aumenta su variabilidad. El capítulo 3 examina la naturaleza institucional del origen legal y los rendimientos totales (TR), derivados de la inversión en bienes inmuebles directos de un país, y mediante la adopción de un modelo multifactorial de la teoría de fijación de precios de arbitraje (APT). Se adopta el modelo autorregresivo de primer y cuarto orden para desalinear los TR. Los datos desalineados se utilizan junto con 2 variables macroeconómicas (tasa de crecimiento del PIB real y tipo de interés) y 1 factor de riesgo inmobiliario (tasa de vacantes) para formar el modelo estructural multifactorial. Se lleva a cabo un análisis de panel agrupado con las variables ficticias del sistema jurídico, que denotan el origen jurídico británico y el origen jurídico francés, y las cargas factoriales (es decir, la sensibilidad del factor de riesgo a las TR). Los factores de riesgo macroeconómicos e inmobiliarios en equilibrio afectan a los TR. La tasa de vacantes conlleva una prima de riesgo elevada y significativa debido a su impacto directo sobre las TR, en relación con la tasa de crecimiento del PIB y el tipo de interés. El capítulo 4 se ocupa de la inversión inmobiliaria intermedia (REMI), un nuevo instrumento financiero para el mercado inmobiliario asiático, y examina la estructura de la REMI, la medición y las características de sus riesgos y rendimientos mediante un modelo de árbol binomial de activos (BAT) prospectivo.

Se adopta la probabilidad de fijación de precios neutral al riesgo. La REMI soporta más riesgo que los préstamos bancarios comerciales típicos, lo que se traduce en tipos de interés más elevados que los fondos propios puros. Los distintos aspectos del riesgo se centran en dos fuentes principales: el riesgo de la relación préstamo-valor (LTV) financiero y el riesgo inmobiliario y de los mercados de capitales. El Capítulo 4 responde a la necesidad de colmar las lagunas existentes en relación con la estructura y el rendimiento del REMI en estado estacionario, utilizando información y fuentes de datos fiables y autorizadas. Por último, el Capítulo 5 ofrece la conclusión de este libro.